Счета эскроу и новая система покупки жилья

Как происходит расчет при приобретении недвижимости через эскроу счет?

Он проходит в несколько этапов:

1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счета эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

• Ежемесячное начисление процентов банками.
• Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
• Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь – неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать – он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Что такое номинальный счет

Не так давно в России появилась новая специализированная банковская услуга – открытие номинального счета. Новшество заключается в возможности открытия счета одним лицом для того, чтобы распоряжаться средствами для другого. Этот другой называется подопечным или опекаемым, более официально — бенефициаром.

Стороны договора номинального счета: владелец счета (опекун) и выгодоприобретатель по счету (бенефициар, опекаемый).

В Германии подобные счета начали использовать еще в начале 1990-х годов, в частности юристы и нотариусы для ведения дел своих клиентов.

Появление такого вида специализированного счета упростило жизнь опекунам и попечителям. За их действиями, особенно за теми, которые связаны с использованием финансов их подопечных, установлен строгий контроль. Ранее все средства, принадлежащие подопечному, аккумулировались на счете опекуна — но их расходование было связано с получением разрешений от органов опеки и попечительства, что было сложно и долго.

Сейчас опекун может открыть счет, куда будут напрямую перечисляться денежные средства, которые выплачиваются опекаемому. Это могут быть пенсии, пособия, или выплаты по алиментным обязательствам.

Разрешения органов опеки и попечительства на каждую расходную операцию не предусмотрено — однако закон прямо указывает на то, что банк берет на себя функции контроля. Правда, контроль в данном случае становится проникновением в частную жизнь опекаемого.

Опекун при открытии номинального счета подает соответствующий пакет документов, а бенефициар (его адвокат) через суд может наложить на счет арест, если считает, что средства расходуются нецелевым образом. Юридически конструкция такова: формально средствами на номинальном счете владеет бенефициар, но опекун имеет право ими распоряжаться.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами.

Каким образом открывается счет эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:

• Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
• В заявлении нужно будет прописать:
  • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
  • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
  • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
  • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
  • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
  • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
  • персональные данные всех участников.
• После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Узнать что такое девелопмент, а так же чем занимается девелоперская компания, вы можете здесь

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

• Сдача в срок Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
• Контроль расходов Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.
• Сохранность денег При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

Отличия эскроу счета и аккредитива

Две популярные банковские операции, связанные с безопасным проведением всех платежей, могут существенно отличаться:

Закрытие эскроу осуществляется в особом режиме — при данной процедуре обязательно должны присутствовать все участники осуществляемой сделки

Аккредитив покупатель может отозвать в любой момент.Важно! В стандартном режиме инструмент ранее мог быть отозван самим банком. Данный вид аккредитива был назван отзывным и был запрещён в международной расчетной системе в 2007 году.

Аккредитивная расчетная форма обязательно регламентируется при помощи законодательной структуры, в отличие от эскроу счёта, имеющего более гибкую систему контроля

В условиях использования второго банковского продукта, обе стороны могут диктовать условия сделки в индивидуальном порядке, для реализации аккредитива потребуется соблюдать все параметры, которые заранее прописаны в специальных актах, установленных Центробанком.
Отличие заключается в стандартном формировании пакета документации, также существенная разница наблюдается в основах законодательного рассмотрения условий сделки.
При использовании аккредитива вся финансовая ответственность за сбережения полностью принадлежит продавцу и покупателю, во втором случае банковская структура самостоятельно должна контролировать и проверять законность выполнения официальной сделки до момента ее завершения.

Существует и некоторое сходство между двумя представленными системами — функциональным назначением обоих банковских продуктов является значительное снижение финансовых торговых рисков.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Подводные камни счетов эскроу с точки зрения клиентов

Основное преимущество открытия счёта эскроу — защита интересов дольщика при неблагоприятном развитии событий (задержка сдачи объектов, банкротство девелопера, финансовые проблемы самого покупателя). Например, строительная компания принимает решение расторгнуть договор с дольщиком, при этом счёт автоматически закрывается, деньги возвращаются физическому лицу. Если покупатель квартиры становится ответчиком по какому-либо судебному разбирательству или его имущество подвергается аресту, средства на счёте эскроу остаются в безопасности. Наряду с преимуществами, использование счетов эскроу обладает рядом недостатков.

Вложения граждан защищены в пределах десяти миллионов рублей. Согласно ФЗ-214, средства на эскроу счетах приравниваются к банковским депозитам и защищаются ССВ (государственная система страхования вкладов). Однако, максимальную сумму возмещения убытков можно получить в течение ограниченного времени: с момента поступления документов в Росреестр до истечения трёх рабочих дней с даты регистрации права в ЕГРН. Если клиент не успел обратиться в банк за установленное время, сумма страховой выплаты сокращается до 1.4 миллиона рублей.

Возврат средств со счёта эскроу проводится после расторжения договора с застройщиком. Сделка с использованием счёта эскроу предполагает блокировку оплаты до момента исполнения условий договора и автоматического перевода средств на счёт девелопера. Если клиент желает отказаться от сделки (например, строительная компания оказалась недобросовестной), расторгать договор приходится в судебном порядке. Если клиент ожидает смены застройщика и окончания возведения объекта, средства остаются заблокированными до момента сдачи жилой недвижимости в эксплуатацию.

Средства на счёте эскроу не приносят дохода. В отличие от стандартного банковского депозита или накопительного счёта, эскроу представляет собой аналог банковской ячейки. Средства клиента хранятся бесплатно, однако банк не начисляет процентный доход. Таким образом вложения обесцениваются с течением времени ввиду инфляции, роста цен на недвижимость.

Счета эскроу открывают только крупнейшие российские банки. Ввиду дополнительных рисков, связанных с проектным финансированием строительства, счета эскроу открываются в финансовых организациях, располагающих ресурсами для детальной оценки деловой репутации девелоперов. Если клиент выбрал квартиру, расположенную в отдалённом регионе или небольшом городе, могут возникнуть сложности с поиском банка, работающего по схеме эскроу. Как правило, банк для открытия счёта выбирает девелопер, руководствуясь списком ЦБ РФ.

Виды аккредитивных счетов

Существует несколько видов банковских аккредитивов:

Вид	Описание
Отзывный / безотзывный	Банк может в любой момент аннулировать или изменить отзывный аккредитив по поручению плательщика, в этом случае деньги нельзя будет перечислить. Банк и плательщик могут не уведомлять об этом бенефициара. При проведении экспортно-импортных операций подобные аккредитивные счета в соответствии с правилами Международной торговой палаты применяться не могут. Безотзывные аккредитивы также можно отозвать, о чём банк должен уведомить получателя денег. Аккредитив отменится или изменится с момента, когда банк получит согласие на это бенефициара. Аккредитив будет считаться безотзывным по умолчанию, если в тексте договора не указывается, что он является отзывным. Обычно пользуются именно безотзывными аккредитивами, так как сама вероятность отзыва аккредитивного счёта минимизирует все плюсы этой формы расчёта: абсолютной гарантии оплаты поставки уже нет
Подтверждённый / неподтверждённый	Банк, выпустивший безотзывный аккредитив, может попросить другой банк его подтвердить. После чего платить получателю должен будет подтверждающий банк независимо от того, перечислил ему средства или нет банк-эмитент
Покрытый / непокрытый	При открытии покрытого (депонированного) аккредитива, банком-эмитентом сразу перечисляются деньги плательщика в исполняющий банк, который и будет платить бенефициару. Этим видом аккредитивных счетов пользуются при расчётах на территории РФ. Осуществляя экспортно-импортные расчёты, финансовые учреждения обычно используют непокрытые (гарантированные) аккредитивы. Исполняющим банком открывается в банке-эмитенте корреспондентский счёт, соответствующий сумме контракта, затем деньги списываются с него по мере выплат бенефициару
Кумулятивный / некумулятивный	Когда банк даёт разрешение плательщику перевести не потраченные по текущему аккредитиву деньги на счёт нового – это кумулятивный аккредитив, если не израсходованные деньги возвращаются обратно плательщику – некумулятивный. Когда фирма часто использует аккредитивы одного и того же банка, целесообразно работать с кумулятивным аккредитивом: не выводить остаток средств, а оплатить ими новую сделку
Переводной (трансферабельный)	С его помощью можно производить выплаты другому получателю, который не является контрагентом плательщика по определённой сделке. В такой ситуации плательщик подаёт заявление в банк, в котором указывает, кто вправе получать деньги. Плательщик может рассчитываться с контрагентами без перевода денег со счёта на счёт
Револьверный	Открывается, если сделка растягивается по времени. Например, две фирмы сотрудничают на постоянной основе. Не имеет смысла открывать новый аккредитив для каждой сделки, если можно пользоваться одним длительным — револьверным
Циркулярный	Плательщик может платить по своим счетам в пределах обозначенной суммы через банки, являющиеся агентами эмитента, к примеру, за границей
С красной оговоркой	Бенефициар может получить аванс до того, как представит все необходимые документы. Это название появилось из-за того, что в прошлом оговорка об авансе выделялась в тексте договора красным цветом
Резервный	Используется для торговли с государствами, где запрещаются банковские гарантии (к примеру, США). Однако, по сути, это вид аккредитива является гарантией, так как банк-эмитент берёт на себя обязательство рассчитаться с получателем согласно договору с плательщиком, даже если тот будет без денег

Видео по теме: