Что такое залог при кредите? какие права у заемщика? а банк может отобрать квартиру или машину? отвечают эксперты

Что влияет на кредитную политику

На действие разработанной кредитной политики оказывает прямое воздействие показатель микроэкономики и макроэкономики.

К первой категории факторов принято относить:

• реальные показатели ликвидности активности в пределах одной компании;
• сфера деятельности конкретного финансового учреждения;
• особенности имеющейся наработанной клиентской базы банковского учреждения.

Справка: реальные показатели квалификации штата сотрудников в некоторых случаях играет немаловажную роль. Это обусловлено тем, что специалисты научились тесно работать с недобросовестной категорией заемщиков на должном уровне.

В качестве макроэкономических факторов отмечается:

• показатель конкуренции за целевых потребителей среди финансовых учреждений;
• текущее состояние котировок национальной валюты;
• установленные показатели годовой процентной ставки;
• текущие показатели экономического роста в стране.

Не рекомендуется игнорировать юридические особенности, поскольку от них напрямую зависит способность оказывать непосредственное воздействие на показатели банковских резервов, включая изменение процентных ставок.

Факторы, определяющие кредитную политику банка

Принято выделять две группы обстоятельств, влияющих на решения, которые принимает банк:

• макрофакторы – те, которые не зависят от банка;
• микрофакторы – на них банк может влиять.

Виды макрофакторов:

• экономическая обстановка в стране и в регионе осуществления деятельности компании, предпосылки развития и изменения;
• состояние денежного рынка и его потенциал;
• кредитная политика банка-конкурента;
• лимит операций по займам, который устанавливает действующий закон.

Виды микрофакторов:

• уровень компетенции сотрудников кредитно-финансового учреждения;
• владение работников компании необходимой информации;
• оснащенность рабочих мест;
• умение сотрудников контактировать с различными категориями клиентов;
• процентная ставка по кредитным продуктам;
• заемщики, предполагаемые клиенты компании.

Банковская политика в области предоставления ссуды физическим и юридическим лицам базируется на следующих составляющих:

1. общие цели в области выдачи займов;
2. наличие отдела с обученным персоналом, занимающимся вопросами выдачи денег в долг гражданам и компаниям;
3. план каждого этапа предоставления ссуды;
4. контроль за предоставлением и возвращением долга.

Метод стоимости затрат замещения с учетом обесценения недвижимости

Стоимость затрат замещения с учетом обесценения недвижимости, служащей имущественным залогом, состоит из стоимости земли (см. выше) и стоимости здания.

При оценке стоимости затрат на строительство здания должно быть рассмотрено как существующее или намеченное, так и иное возможное использование.

Чтобы определить строительную стоимость здания, затраты на строительство единицы площади или объема должны быть умножены на число соответствующих справочных единиц площади или объема оцениваемого объекта недвижимости.

Строительная стоимость здания должна соответствовать географической области и определенному типу недвижимости.

Никаких указаний насчет специальных расчетов или обоснований предпринимательской прибыли BelWertV не содержит — все учитываемые в стоимости строительства затраты указаны в соответствующих справочниках <1>.

<1> Как представляется, в условиях развитого строительного рынка Германии сама возможность получения предпринимательской (экономической) прибыли в строительстве практически не существует.

Чтобы учесть любые возможные снижения на строительные материалы и работы и обеспечить долгосрочную достоверность определенного значения, стоимость строительства должна быть уменьшена на запас прочности, составляющий не менее 10%. Соответственно, возможность удорожания строительных материалов и работ игнорируется.

Непредвиденные затраты на строительство, специфические затраты по проектированию, экспертизам и разрешениям властей следует учитывать только в обычном размере, но в размере, не превышающем 20% от стоимости строительства.

Снижение стоимости, обусловленное устареванием, определяемое отношением остающегося срока полезного использования к сроку полезного использования здания, должно быть выражено как процент от строительной стоимости. Специфическое устаревание, необычное состояние или состояние ремонта «ниже среднего», а также существенное отклонение фактического использования от предусмотренного должны быть учтены путем введения поправок к стоимости или иным подходящим способом.

Для определения сравнительной стоимости должны быть использованы цены сопоставимых объектов, которые могут быть достигнуты на долгосрочной основе, в достаточной степени соответствующих объекту оценки с точки зрения особенностей, имеющих основное влияние на его стоимость, местоположения, возможные типы использования и т.д. Сопоставимые цены могут быть получены из баз цен сделок или других данных рынка.

Сравнительная стоимость, определенная таким образом, должна быть уменьшена на «запас прочности», составляющий не менее 10%.

Депозитные операции банка

Депозитные операции банка – пассивные операции, в результате которых увеличивается объем привлеченных средств за счет размещения вкладов физическими и юридическими лицами на условиях договора вклада. К депозитным операциям относятся открытие и ведение счетов вкладов физических лиц и юридических лиц, а также расчетных, текущих, и иных банковских счетов, на которых размещаются подвижные остатки денежных средств клиентов банка.

В законодательстве Российской Федерации депозит и банковский вклад являются идентичными категориями, это определено в ст. 834 Гражданского кодекса. Регулированию публичных отношений, связанных с размещением де-нежных средств, начислением процентов, возвратом вклада и т.д., посвящена 44 Глава ГК РФ.

В ФЗ «О банках и банковской деятельности» №395-1 закреплено следующее определение:

Депозитные операции банка разделяются на две группы:

Структура депозитных операций банка

Для привлечения денежных средств корпоративных и частных клиентов банки разрабатывают и реализуют депозитную политику. Суммы привлеченных денежных средств во вклады и на счета на определенный срок или до востребования формируют депозитный портфель.

Центробанк

Банк России является главным финансово-кредитным учреждением страны. В процессе выполнения своих функций он руководствуется Конституцией, Гражданским кодексом, одноименным Федеральным законом. Он не отвечает по обязательствам правительства и все расходы покрывает за счет собственных доходов.

Инструменты кредитной политики центрального банка:

• процентные ставки;
• нормативы резервов;
• депозитные операции;
• сделки на открытом рынке;
• валютный менеджмент;
• установление ориентиров роста средств;
• количественные ограничения;
• эмиссия облигаций.

О процентных ставках, операциях на открытом рынке и нормах регулирования уже было сказано ранее. ЦБ привлекает средства банков с целью поддержания уровня ликвидности всей системы. Под валютным регулированием понимается купля-продажа иностранной денежной единицы с целью воздействия на курс рубля и предложение денег в целом. Объем средств регулируется также путем установления лимитов на количество проведения определенных операций.

Статус подходов к оценке при определении стоимости ипотечного кредитования в соответствии с BelWertV

    Типы недвижимости  

                 Подходы к оценке

    доходный   (инвестиционный     метод)    

  затратный    (метод     стоимости    затрат   замещения с    учетом   обесценения)

    сравнительный   (метод сравнения       продаж)

 Общий случай          

Обязательный и имеет приоритет

Обязательный

Не обязательный

 Частные случаи        

 Собственность          кондоминиумов и        частичная              собственность         

Обязательный и имеет приоритет

Обязательный

Контрольный

 Квартиры в             кондоминиумах и        отдельные, малые       коммерчески            используемые объекты  

Не обязательные

 Одно- и двухквартирные дома, которые, без     сомнения, имеют        постоянный устойчивый  спрос для занятия      владельцем в силу      своего местоположения, состояния и т.д.      

Не обязательные              

Допускаетсяиспользовать какориентир, еслизначение стоимостиопирается насовременныесопоставимые цены,по крайней мере пятианалогов, которыетакже достаточносоответствуют поразмеру полезнойплощади объектаоценки

Существенно, что для коммерческих объектов всех типов используются доходный и затратный подходы (для отдельных <2> малых коммерческих объектов можно обойтись только доходным).

<2> Имеются в виду здания и отдельные (обособленные) помещения малых коммерческих объектов.

То же самое распространяется на наиболее актуальный для России вид жилой ипотеки — квартиры в многосемейных домах (квартиры в кондоминиумах), где сравнительный подход выполняет контрольную функцию. Очевидно, что сопоставление результатов доходного и затратного подходов, с одной стороны, и сравнительного подхода, с другой, призвано явно показать величину спекулятивной предпринимательской (экономической) прибыли, влияние которой на стоимость должно быть исключено в соответствии с задачей оценки стоимости ипотечного кредитования.

Это полностью диаметрально отлично от российской практики, где безусловный приоритет при оценке квартир (и не только) отдается сравнительному подходу, а доходный и затратный подходы по возможности игнорируются <1>.

<1> Отметим, что в США к жилой недвижимости относятся только 1 — 4-квартирные дома. Многосемейные дома, в соответствии с классификацией американских регуляторов, относятся к коммерческой недвижимости, оценка которых невозможна без использования доходного подхода.

Процедура же сравнительного подхода в общем случае и большинстве частных не имеет существенного значения. Она может быть использована для одно- и двухквартирных домов, но не для всех, а только для тех, «…которые без сомнения имеют постоянный устойчивый спрос для занятия владельцем в силу своего местоположения, состояния и т.д.».

В процессе оценки объект оценки должен быть в обязательном порядке осмотрен. Оценка без осмотра объекта оценки не допускается.

Любые работы по обслуживанию или строительные работы, необходимость которых выявлена во время оценки, а также строительные дефекты (повреждения) должны быть учтены исходя из затрат, необходимых для их выполнения (устранения), или эмпирических данных и вычтены из стоимости ипотечного кредитования.

Совершенствование депозитной политики банка

На первом месте всегда стоит проблема обеспечения и защиты интересов инвесторов, которыми выступают частные и корпоративные вкладчики при реализации депозитных операций. В случае проявления признаков возможной утраты вложений их внезапные действия могут спровоцировать лавинообразную реакцию на финансовом рынке даже в период макроэкономической стабильности. В ряде случаев, спонтанное обращение множества вкладчиков, вызванное утратой доверия к банку, с требованием изъять размещенные на их депозитах средства, может спровоцировать нарушение устойчивости банка. Поэтому банкам необходимо реализовывать мероприятия по совершенствованию депозитной политики.

Типовые мероприятия для повышения эффективности вкладных операций банка включают в себя следующие:

• диверсификация ресурсной базы и минимизация рисков;
• сегментирование депозитного портфеля;
• дифференциация клиентов и их опыта вкладных операций;
• повышение конкурентоспособности предлагаемых депозитных продуктов;
• предложение новых депозитных продуктов;
• привлечение средств институциональных инвесторов для размещения на специальных условиях;
• развитие депозитных продуктов целевого назначения.

В целях совершенствования депозитной политики и повышения ее эффективности, банку следует реализовывать эти меры на постоянной основе.

Кроме этого следует определить перспективные направления совершенствования депозитной политики банка в условиях динамично меняющейся макроэкономической среды.

Установленные риски кредитной политики финансового учреждения

В качестве наиболее значимых рисков утвержденной кредитной политики банковских учреждений принято считать ошибки в процедуре реализации ранее установленных положений:

• выявленный факт неопытного управления предусматривает формирование активов максимально низкого качества, что автоматически лишает банковского учреждения возможности организовать стабильный приток капитала;
• неэффективная работа банковских специалистов автоматически влечет за собой создание внутри банка непрофессионального коллектива, деятельность которого в результате оказывает негативное воздействие на текущие показатели кредитного портфеля;
• в случае отсутствия надлежащего внимания к утвержденным стратегическим задачам и поставленным целям существенно повышаются риски упущения возможности финансирования наиболее перспективных проектов, в результате чего наблюдается стабильный отток постоянных и новых клиентов. В качестве дополнительных рисков выделяют отсутствие эффективного умения в формировании долгосрочных договоров, способных в дальнейшем существенно увеличить показатели дохода финансового учреждения.

В качестве дополнительных ошибок выделяют невозможность специалистов финансового учреждения оценивать работу непосредственных конкурентов. Как следствие, это приводит к снижению прибыли с вытекающими негативными последствиями.

Способы регулирования

Механизм воздействия формируется исходя из условий и порядка применения инструментов и методов. Второе понятие является более емким. Методы — совокупность способов воздействия на объекты для достижения целей. Каждый из них называется инструментом. Они классифицируются по объектам воздействия, форме, характеру, срокам. В рамках первого критерия подразумеваются направления кредитной политики банка. Увеличивая или снижая стоимость займов, государство преследует цель оживить конъюнктуры, предотвратить перенасыщение экономики денежными ресурсами. По форме воздействия инструменты делятся на административные (директивы, предписания, инструкции) и экономические. По характеру — на количественные и качественные параметры.

Государства всех стран мира использует такие способы влияния:

• Операции с казначейскими ценными бумагами.
• Учетную ставку процента.
• Норму резервов.

Все эти инструменты денежно-кредитной политики центрального банка используются для достижения глобальной цели – поддержание стабильного спроса на денежную единицу.

Самыми эффективными считаются операции с ценными бумагами: купля-продажа, валютные свопы, размещение срочных депозитов, ломбардные аукционы. При осуществлении политики «дешевых» денег Банк России приобретает облигации. Их рыночная стоимость растет, а доходность снижается. В результате у коммерческих учреждение увеличиваются ресурсы. Это отражается на стоимости кредитов.

Операции на рынке классифицируются по нескольким параметрам: условиям, объектам (государственные, частные ценные бумаги), срочности сделок, сферы проведения, способа установления ставок (Центробанком или рынком), источника. Прямые операции — это сделки регулятора с ценными бумагами без обязательств. Если они осуществляются на кассовой основе, то оплата должна быть произведена до конца текущего дня. Регулярные сделки предусматривают перенос расчетов на следующие сутки.

Теперь рассмотрим второй инструмент — учетную ставку, по которой регулятор предоставляет займы коммерческим банкам. При осуществлении политики «дорогих» денег она повышается. В результате займы для финансовых учреждений становятся дорогими, они снижают объем кредитных операций, уменьшая, таким образом, обращение средств. Этот метод недавно использовал банк «Россия». Кредитная политика в данном случае направлена на формирование рыночной ставки. Чем выше ее уровень, тем дороже обойдется рефинансирование коммерческому банку. Изменяя ставку, государство регулирует стоимость кредитов. Это косвенный и относительно простой метод влияния. Все банки прибегают к займам от регулятора. Поэтому изменение распространяется на экономику страны в целом.

Третий инструмент — корректировка нормы резервов, то есть величины отчислений от обязательств. В ходе осуществления политики «дорогих» денег регулятор увеличивает норму, сокращая денежную массу. Снижение происходит в случаях, когда необходимо увеличить объем ресурсов банков. Нормы устанавливают в количественных и качественных показателях. Обычно это удельный вес в пассивах или к объему их прироста за определенный период. Во многих странах резервы дифференцируются по типам депозитов: срочные, до востребования. На вторую группу вкладов устанавливается более высокая норма. Одно из требований заключается в размещении в ЦБ депозитов в объеме, который рассчитывается как среднее значение обязательств за определенный период (месяц).

На практике используются еще такие инструменты кредитной политики банка:

1. Коммерческие финансовые учреждения берут на себя обязательства по соблюдению установленных регулятором требований на добровольной основе.
2. Фиксирование лимитов прироста средств в обращении.
3. Валютные интервенции.

Кредит под залог: особенности и отличия от обычного кредита

В любой момент нашей жизни может возникнуть потребность в большой сумме денег: сломалась машина, нужно оплатить лечение, по работе требуется техника получше или подвернулась удачная возможность купить жилье побольше. Во всех этих случаях деньги нужны срочно, и проще всего их занять у банка – взять кредит, оплатить нужную покупку, а затем постепенно возвращать задолженность ежемесячными платежами.

Но при этом нужно понимать, что обычный потребительский кредит имеет ограничения по своим параметрам. Как правило, выдают сумму не более 5-7 миллионов рублей и небольшой срок до 3-5 лет, и процентная ставка при этом может быть достаточно высокой, до 23-25% годовых, плюс часто навязывают личную страховку, а это еще дополнительные расходы.

Получается следующая картина: банк выдает крупную сумму в несколько миллионов под высокий процент и на маленький срок, соответственно, ежемесячные платежи будут очень высокими, а переплата огромная.

При этом сумма кредита будет напрямую зависеть от платежеспособности заемщика – если доход небольшой, то вряд ли получится оформить более 500-700 тысяч на личные нужды.

Выходом в этой ситуации может стать залоговый кредит, который выдается под определенное обеспечение. В его качестве может выступать:

• Объект недвижимости;
• Земельный участок;
• Коммерческая недвижимость;
• Ценные бумаги;
• Движимое имущество и т.д.

То есть все, что имеет большую ценность и может быть легко реализовано на рынке, принимается в качестве залога. И заемщик получает массу преимуществ – больше сумму, длиннее срок возврата, ниже процентная ставка и т.д.

Чем отличается залоговый кредит от обычного:

1. Залоговый кредит выдается только при наличии имущества, которое переходит в залог банку. Обычный кредит можно получить без обеспечения.
2. По залоговому кредиту сумма гораздо выше, если речь идет о недвижимости, то получить можно до 80% от её оценочной стоимости, если речь об автомобиле – до 60% от оценочной стоимости. По обычному кредиту сумму рассчитывает исходя из платежеспособности заемщика.
3. Процентные ставки по залоговым кредитам ниже, потому что у банка есть дополнительные гарантии возврата долга.
4. Вероятность одобрения по кредиту с залогом выше, чем по обычному кредиту.

Получается, что залоговый кредит может быть выдан на гораздо более привлекательных условиях. Но везде есть недостатки, о которых мы и расскажем далее.

Совершенствование кредитной политики банка

В финансово-кредитных учреждениях есть сотрудники, которые занимаются вопросами алгоритма расчета платежеспособности заемщика, отбором конкретных схем и продуктов. Кредитная политика банка разрабатывается на основе сложившейся ситуации в данном регионе. Знание тенденции позволяет свободно использовать средства. Одним из инструментов, который используется для определения уровня потенциальных рисков, являются стресс-тесты. Они показывают, какие убытки может понести банк в той или иной непредвиденной ситуации.

Классификация:

• Однофакторные стресс-тесты — отображают изменения конкретного показателя на стоимости портфеля. Но они не всегда показывают полную картину, так как в стрессовых ситуациях могут измениться несколько параметров.
• Многофакторные стресс-тесты — учитывают большое количество показателей, но основываются на исторических сценариях, не адаптированы под современную инфраструктуру рынка.

Трудности возникают из-за отсутствия данных, которые используются в тестировании, например, оценки кредитного риска. Также не учитывается риск ликвидности, а ведь в периоды кризиса отток капитала сильно влияет на стоимость активов.

В последнее время в РФ широкое распространение получил другой метод оценки – DataMining. Его сущность заключается в построении дерева на основе данных за предыдущие периоды. Класс ситуации зависит от того, были ли возвращены средства в полном объеме или имелись просрочки. Все рассматриваемые ситуации сначала попадают в верхний узел, а затем распределяются вниз в зависимости от дополнительных параметров. Чем их больше, тем дальше продвигаются объекты.

В случае изменения исходных условий дерево можно перестроить. Далее кредитная политика коммерческого банка усовершенствуется путем детализации факторов.